-1-泰州市住宅物业管理条例 （2020年8月28日泰州市第五届人民代表大会常务委 员会第二十九次会议通过2020年9月25日江苏省第十三届 人民代表大会常务委员会第十八次会议批准） 目 录 第一章总则 第二章业主大会、业主委员会与物业管理委员会 第三章前期物业管理 第四章物业服务与管理 第五章物业的使用与维护 第六章公共收益与住宅专项维修资金 第七章法律责任 第八章附则 第一章总 则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各 方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设， 根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、 《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制 定本条例。-2-第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监 督管理，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业、住宅小区内 的非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通 过选聘物业服务人或者自行对住宅物业管理区域内的建筑 物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护基本秩序和环境卫生的活动。 本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理 人。 第三条市、县级市（区）人民政府应当加强对住宅物 业管理工作的组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发 展规划和社区治理体系；建立健全住宅物业管理综合协调机 制和资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，提高 住宅物业服务和管理水平。 乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内住宅物业管理活 动的指导和监督，协助上级人民政府和有关部门做好住宅物 业管理相关工作，并将住宅物业管理纳入社区网格化治理体 系。 村民委员会、居民委员会应当协助和配合乡镇人民政府、 街道办事处做好住宅物业管理相关工作。 第四条市、县级市（区）住房和城乡建设部门是本行 政区域内的住宅物业管理主管部门，负责本行政区域内住宅-3-物业管理活动的监督、管理和指导工作。 发展和改革、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、 市场监督管理、城市管理、民政、水利、消防救援等部门、 机构按照各自职责，共同做好住宅物业管理相关工作。 第五条建立健全社区（村）党组织领导下村民委员会、 居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的 议事协调机制，发挥社区（村）党组织在基层社会治理中的 领导作用。 第六条市、县级市（区）住宅物业管理主管部门应当 对在住宅物业服务中取得显著成绩的物业服务人和在住宅 物业管理中有突出贡献的业主委员会、业主，给予表彰和奖 励。 第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规 范从业行为，引导诚信经营，维护物业服务企业的合法权益； 加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平和质量。 第二章业主大会、业主委员会与物业管理委员会 第八条住宅物业管理区域的全体业主组成业主大会。 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主 大会职责。 业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单 元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组产生一名业-4-主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议。业主代 表在业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组 业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。 业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人；业主代 表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以 另行推选临时业主代表参加。 业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。 第九条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员 会成员工作补贴和标准； （五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （六）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （八）改建、重建建筑物及其附属设施； （九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营 活动； （十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二 以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定-5-前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分 面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的 业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面 积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第十条业主共同决定事项，由业主委员会组织召开业 主大会会议进行表决。业主委员会未成立或者怠于履行职责 的，经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五 分之一以上的业主提议，由乡镇人民政府、街道办事处、村 民委员会、居民委员会指导和协助业主组织召开业主大会会 议。 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通过发送 信息、电子邮件或者书面告知等方式通知业主，并同时告知 村民委员会、居民委员会。 第十一条业主表决共同决定事项应当实名制，可以采 用集体讨论、书面征求意见或者在市物业管理公众服务平台 上投票等方式。 表决结束后应当形成书面文件，载明表决事项、同意票 数、反对票数、弃权票数以及表决结果。表决结果应当在住 宅物业管理区域内显著位置公布。 第十二条住宅物业管理区域符合召开首次业主大会 或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议条件的，建设 单位应当向住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处提出-6-筹备首次业主大会会议的书面申请；十人以上业主公开联名 可以向乡镇人民政府、街道办事处提出筹备首次业主大会会 议的书面申请。乡镇人民政府、街道办事处应当在收到书面 申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组（以下简称 筹备组）。 建设单位应当按照《江苏省物业管理条例》的规定向住 宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处报送筹备首次业主 大会会议所需的文件资料。 自然资源和规划、住房和城乡建设等部门，应当对乡镇 人民政府、街道办事处就筹备成立业主大会所需要的信息资 料查询，依法予以配合。 筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位承担， 经费标准由市住宅物业管理主管部门根据住宅物业管理区 域规模、业主户数和建筑面积等因素确定。建设单位应当在 办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至住宅物业所在 地乡镇人民政府、街道办事处设立的专用账户。 第十三条筹备组由业主、建设单位、乡镇人民政府、 街道办事处、村民委员会、居民委员会等派员组成。业主成 员由乡镇人民政府、街道办事处组织业主推荐产生，应当符 合本条例规定的业主委员会成员的任职条件。建设单位不派 员参加的，不影响筹备组成立。 筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应-7-当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由乡镇人民 政府、街道办事处指定人员担任。 筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在住宅物 业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不得少于十五日。 业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府、街道办事处 协调解决。 筹备组成立后，县级市（区）住宅物业管理主管部门应 当对筹备组成员进行住宅物业管理相关知识的培训。 第十四条业主委员会成员由业主大会会议选举产生。 业主委员会成员应当由具有完全民事行为能力、热心公益事 业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担 任。 业主参加业主委员会选举的，筹备组应当核查参选人的 资格，提出业主委员会成员候选人名单，并报乡镇人民政府、 街道办事处。筹备组应当在住宅物业管理区域内显著位置公 示业主委员会成员候选人名单和基本信息，公示期限不得少 于十五日。 鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员和 其他社会知名人士参加业主委员会选举。 第十五条有下列情形之一的，不得担任业主委员会成 员： （一）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、-8-擅自改变房屋使用性质、违法出租房屋的； （二）未按照约定支付物业服务费用、汽车停放费或者 未按照规定交纳住宅专项维修资金等相关费用且未及时改 正的； （三）本人及其配偶、近亲属与在同一住宅物业管理区 域内提供物业服务的企业或者其他管理人有利害关系的； （四）信用信息综合评价不良的； （五）不适宜担任业主委员会成员的其他情形。 以暴力、威胁、欺骗、贿赂、伪造选票、虚报选举票数 等不正当手段当选业主委员会成员的，当选无效。 县级市（区）住宅物业管理主管部门应当加强对业主委 员会的指导，组织业主委员会成员进行培训，提高住宅物业 管理水平。 第十六条业主委员会成员有下列情形之一的，经业主 委员会核实后，其成员资格终止，并在住宅物业管理区域内 显著位置公告： （一）不再具有完全民事行为能力的； （二）因物业转让、灭失等原因不再是本住宅物业管理 区域业主的； （三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的； （四）被依法限制人身自由，无法履行职责的； （五）法律、法规规定的其他情形。-9-第十七条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行 下列职责： （一）召集业主大会会议，报告住宅物业管理的实施情 况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业 服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督 和协助物业服务人履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）督促业主按照约定支付物业服务费用等相关费用； （六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集、使用； （七）监督物业服务人对业主共有部分的经营和收益收 支情况； （八）协调处理住宅物业管理活动中的矛盾纠纷； （九）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大会决 定召开会议。业主委员会应当在会议召开前，将会议议题告 知村民委员会、