-1-扬州市住宅物业管理条例 （2020年8月28日扬州市第八届人民代表大会常务委 员会第三十次会议通过2020年9月25日江苏省第十三届 人民代表大会常务委员会第十八次会议批准） 目 录 第一章总则 第二章业主、业主组织和物业管理委员会 第三章前期物业管理 第四章物业服务 第五章物业的使用和维护 第六章老旧住宅小区基本物业服务 第七章物业服务收费与公共收益 第八章监督管理与服务、指导 第九章法律责任 第十章附则 第一章总 则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业 服务企业的合法权益，推动建设和谐宜居社区，提高人民群 众对居住环境的满意度，根据《中华人民共和国民法典》、-2-国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、 法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内住宅物业管理和相关监督管 理活动，以及老旧住宅小区基本物业服务活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的 业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构 筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市、县（市、区）人民政府应当将住宅物业管 理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全党委 领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的 工作格局，制定并落实扶持政策，完善专业化、社会化、市 场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。 市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门（以下 简称物业管理主管部门）负责住宅物业管理活动的监督管理 工作；其他相关部门和机构按照各自职责做好物业管理的相 关工作。 街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内住宅物业 管理活动的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当 协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关 工作。 第四条建立健全社区党组织、社区居（村）民委员会、-3-业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织 在社区治理中的领导作用。 第五条支持物业服务行业协会依法实行自律管理，规 范从业行为，促进诚信经营，调解行业纠纷，组织业务培训， 推动行业健康有序发展。 第二章业主、业主组织和物业管理委员会 第六条房屋所有权人为业主。 业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，履行义 务。 业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的 共有部分享有共有和共同管理的权利；业主行使权利不得危 及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承 担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 第七条新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条 件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到建设单位或 者十人以上业主公开联名提出的书面申请之日起六十日内 组织成立筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开 首次业主大会会议。 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担， 建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交-4-至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。 筹备召开首次业主大会会议所需费用的指导标准，由市 物业管理主管部门会同发展和改革部门根据物业管理区域 规模、建筑面积和业主户数等因素制定。 第八条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业等管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途，或者利用共有部分从事经 营活动及其所得收益的分配与使用； （九）确定业主大会、业主委员会工作经费及标准，确 定业主委员会成员工作补贴及标准； （十）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 实施前款第七项和第八项决定，应当依法办理有关手续。 第九条首次业主大会会议召开后的业主大会会议，按 照有关法律、法规规定和业主大会议事规则召开。 业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开；采 用互联网方式表决的，可以通过市物业管理主管部门建立的-5-物业公共服务平台进行投票。 社区居（村）民委员会应当对业主大会会议的召开和投 票表决进行指导和协助。 第十条业主委员会执行业主大会的决定，履行法律、 法规规定的职责和业主大会赋予的职责。 业主委员会成员应当是本物业管理区域内具有完全民 事行为能力的业主，遵守法律、法规和业主大会议事规则、 管理规约或者临时管理规约，模范履行业主义务，热心服务 公益事业，责任心强，公道正派。 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员： （一）不具备与业主委员会工作相适应的健康条件的； （二）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域内的 物业服务企业有利害关系的； （三）被人民法院列为失信被执行人的； （四）法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员 的情形。 鼓励业主中的中共党员、社区居（村）民委员会成员以 及具有财会、管理、法律等工作经验的人员参加业主委员会 选举。 第十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日 内，向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案。 业主委员会可以凭街道办事处（乡镇人民政府）出具的-6-备案证明申请刻制业主大会、业主委员会印章，开立业主大 会银行账户，并应当将印章式样和银行账号报街道办事处 （乡镇人民政府）备案。 街道办事处（乡镇人民政府）应当将前两款规定的备案 材料抄送县（市、区）物业管理主管部门。 业主大会会议应当对业主大会、业主委员会印章和业主 大会银行账户的使用和管理作出规定。 第十二条业主委员会应当按照业主大会议事规则和 业主大会决定召开业主委员会会议。 业主委员会应当在会议召开七日前，在物业管理区域内 显著位置公告会议内容和议程，并告知社区居（村）民委员 会，听取业主和社区居（村）民委员会的意见和建议。社区 居（村）民委员会应当进行指导，并可以根据情况派代表参 加。 业主委员会成员不得委托代理人参加业主委员会会议。 第十三条业主委员会应当在物业管理区域内显著位 置向业主公布下列事项： （一）业主委员会成员姓名、职责分工、联系方式； （二）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同； （三）业主大会和业主委员会决定的事项； （四）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况； （五）由业主委员会管理的业主共有部分的经营与收益-7-情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车 的车位处分情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）法律、法规规定或者业主大会议事规则、管理规 约约定的其他应当向业主公布的事项。 前款第四项至第六项应当每年至少公布一次，第七项应 当每半年公布一次，公布期均不得少于一个月；其他事项应 当常年公布并及时更新。 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询 问，业主委员会应当予以解答。 第十四条业主委员会成员不得有下列行为： （一）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章； （二）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料，或者拒 绝提供业主有权查询的文件、资料； （三）未经业主大会决定，擅自签订或者解除物业服务 合同； （四）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资 金或者公共收益等业主共有财产； （五）索取或者接受建设单位、物业服务企业的财物或 者其他利益； （六）其他侵害业主合法权益的行为。-8-第十五条担任业主委员会成员后出现本条例第十条 第三款情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大 会的授权终止其资格，并在物业管理区域内显著位置公告。 业主委员会成员出现本条例第十四条禁止行为之一的， 由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权罢免其职 务，并在物业管理区域内显著位置公告。 业主委员会成员书面提出辞职请求的，或者不再是本物 业管理区域内业主的，其职务自行终止，由业主委员会在物 业管理区域内显著位置公告。 被罢免或者终止职务的业主委员会成员，应当自罢免决 定作出或者职务终止之日起五日内将其保管的档案资料、印 章及其他属于业主或者业主委员会所有的财物移交业主委 员会。 业主委员会任期内成员出缺的，按照法律、法规以及业 主大会议事规则规定递补或者补选。 第十六条业主委员会任期届满前三个月内，应当按照 有关规定组织换届选举。 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事 处（乡镇人民政府）应当督促其限期组织换届选举，社区居 （村）民委员会应当对业主委员会换届选举予以指导、协助。 换届选举后十日内，原业主委员会应当在街道办事处 （乡镇人民政府）的指导和监督下，将保管的档案资料、印-9-章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 第十七条物业管理区域有下列情形之一的，可以由街 道办事处（乡镇人民政府）及时组织成立物业管理委员会， 代行业主大会、业主委员会的职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处 （乡镇人民政府）指导后仍不能成立的； （三）业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选 举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）多次指导后 仍不能选举产生新一届业主委员会的。 属于前款第三项情形的，由物业管理委员会代行业主委 员会的职责，执行业主大会的决定。 第十八条物业管理委员会由业主代表以及街道办事 处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位等 派员组成，一般为五至十一人的单数。 前款规定的业主成员不得少于百分之六十，且应当具备 本条例第十条规定的业主委员会成员的任职条件；物业管理 委员会主任一般