齐齐哈尔市物业管理条例 (2018年11月26日齐齐哈尔市第十六届人民代表大会常 务委员会第十八次会议通过 2019年4月26日黑龙江省 第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 ) 第一章　总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人 、 物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住 和生活环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权 法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际 ， 制定本条例。 第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适 用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和使用，维护环 1境卫生和相关秩序的活动。 　　第三条 市人民政府物业行政主管部门负责全市物业管理 活动的监督管理工作，县（市）、区人民政府物业行政主管部 门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 其他相关行政主管部门按照各自职责，做好本行政区域内 物业管理活动的相关工作。 第四条　街道办事处、乡 (镇)人民政府负责组织、指导本 辖区业主大会成立和业主委员会选举与换届等工作，监督业主 大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 社区居（村）民委员会负责协助街道办事处、乡 (镇)人民政府 开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 物业行政主管部门应当加强对街道办事处、乡（镇）人民 政府、社区居（村）民委员会的物业管理人员的业务培训和考 核。 第五条 物业服务企业享受国家和省、市制定的现代服务 业优惠政策。 物业服务企业在住宅小区内共用设施设备和场地的维护管 理、保洁、绿化等物业服务过程中的非经营性用水、用电、用 气、用热价格按照国家、省、市相关法规政策执行。 第六条 老旧住宅区的改造整治应在各级政府的主导下进 2行。本着因地制宜、先易后难、区域负责、分批实施的原则， 将地方财政投资、业主投资、社会投资等与建筑节能改造、供 水供热管网改造等国家政策性补助资金结合起来，形成多元化 投资改造的保障机制。 　　老旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡 (镇)人民政 府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务 企业或者其他管理人管理物业。 第二章 新建物业与前期物业管理 第七条　物业管理区域应当按土地使用证确定的使用范 围 为基础，结合建筑物规 模、物业的共有、共用设施设备和社区 建设等因 素划定。 分期开发建设或者 两个以上建设单位开发建设的物业，其 配套设施设备是共用的，应当 划定为一 个物业管理区域 ；配套 设施设备能 够分割并独立使用的， 可以划定为不同的物业管理 区域。 建设单位办理商品房预售许可证或者 商品房房屋 销售备案 及棚改回迁房备案时，应当 向所在地物业行政主管部门进行物 业管理区域备 案，并将备案情况告知物业项目所在地的街道办 3事处或者乡（镇）人民政府。 物业行政主管部门应当建立物业管理区域 档案，载明物业 管理区域的地理 位置、四至界限、建筑物 总面积、专有部分 数 量、业主共用部 位共用设施设备主 要情况和配套建筑等事 项。 建设单位在物业 销售时，应当将物业管理区域 向物业买受人明 示并在物业 买卖合同中 载明。 第八条 物业管理区域内的各 类配套建筑与设施设备，应 当严格按照国家、省、市有关住宅小区规 划、设计规范和工程 标准进行建设。 物业管理区域内的配套建筑， 不得擅自改变用途。 第九条 建设 单位应当在物业管理区域内按规 划设计要求 配置物业服务用房，物业服务用房由建设 单位无偿提供，所有 权依法 属于全体业主所有,物业服务企业在物业合同约定的 期 限内拥有无偿使用权。 物业服务用房的 具体位置应当在建设工程规 划许可证附图 中注明，分期建设开 发的建设 项目，物业服务用房应在一 期工 程中配 置。 物业总建筑面积5万平方米以下的，按照 不少于建筑面积 100平方米配置；总建筑面积在5万平方米以上20万平方米 以下的，按照 总建筑面积的2‰配置；总建筑面积超过20万 4平方米的，除按照20万平方米的2‰配置外，超出部分按照 1‰的标准配置，但最多不高于建筑面积500平方米。 物业服务用房应能 独立使用， 具备水、电、 暖、通风、采 光等使用 功能及独立的水、电、 暖等计量器具。多层物业应设 置在地面一层，高层物业不得高于四层。物业服务用房 不得抵 押、转让、出租。未经业主大会决定， 任何单位、个人无权改 变物业服务用房、业主委员会办 公场所的用 途及标准。 第十条　新建住宅小区的配套建筑及设施设备 符合下列规 定的，方 可办理物业 交付手续： 　　（一）生活用水 接入城市供水管网 系统，并安装分户计量 装置； 　　（ 二）雨水、污水排放接入城市雨水排放系统和污水排放 系统； 　　（三）小区用电 接入城市供电网 络，并安装分户计量装置； 　　（ 四）在城市管道 燃气、集中供热主 系统管网覆盖的区域， 完成住宅 室内、室外燃气、供热管道的 敷设且与相应 系统管网 连接，并安装燃气分户计量装置和供热分 户控制装置； 　　（ 五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口 敷设到户，安全监控装置及其他 安全防范设施设备、 信报箱等 按相关设 计要求配置到位； 5　　（六）按照 消防要求完成消防供水、 消防自动报警装置和 消防车通道等共用 消防设施建设 ； 　　（ 七）小区道 路与城市道路或者公路之间有直达的道路相 连； 　　（八）按照规 划要求完成教育、文化、卫生、 体育、邮政、 环境卫生、 商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施 建设； 　　（ 九）按照规 划要求完成绿化建设及 车库、车位的配置； 　　（十）住宅小区分 期建设的， 已建成的住宅 周边场地与施 工工地 之间设置有效的隔离设施； 　　（十一）法律、法规规定的其他条 件。 　　建设 单位应当组织有关部门及 专业经营 单位按照前款规定， 对住宅小区进行 验收。 第十一条　建设 单位应当依法通过 招投标的方式选聘前期 物业服务企业。 本条例所称的 前期物业管理，是指在建设 单位交付房屋之 后至物业项目业主大会、业主委员会成立 并选聘出物业服务企 业之前，由建设 单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，进 行物业管理的活动。 招标人应当在 发布招标公告或者发出投标邀请书10日前， 6持招标公告或者投 标邀请书、招标文件等有关资 料，向物业行 政主管部门备 案。 第十二条 建设 单位组织竣工验收和分户验收。对共用部 位、共用设施设备的 验收应由建设 单位向相关部门 申请，由相 关管理部门及 前期物业服务企业 参与；业主入住时的分户验收， 应在业主办理 入住手续时，由业主、建设 单位、前期物业服务 企业共同现场 查验并书面记录确认。建设 单位对业主 专有部分 的保修 义务自业主 入住分户验收之日起计算，截止日期按国家 相关规定 时限执行。 建设单位应当自住宅小区 竣工验收合格之日起30日内， 与相关 专业经营 单位办理专业经营设施设备 接收管理手续。 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者 商品房销售备 案及棚改回迁房备案时，应当将 前期物业服务合同、 临时管理 规约、住宅小区配套建筑和设施设备的 清单及交接验收手续等 资料报物业行政主管部门， 并作为物业 买卖合同约定的内 容。 第十三条 建设 单位应当在 销售物业之前，制定 临时管理 规约，对物业的使用、维护、管理，业主的共同 利益，业主应 当履行的 义务和违反临时管理规约应当 承担的责任等事项依法 作出约定。 临时管理规约 不得侵害物业买受人的合法权益。建 设单位应当在 销售物业时将临时管理规约 向物业买受人明示， 7并予以说明。 物业买受人与建设 单位签订物业买卖合同，应当对 遵守临 时管理规约作 出书面承诺。 第十四条 建设 单位应当在物业行政主管部门、街道办事 处、乡(镇)人民政府的监督下，自 前期物业服务合同 签订后30 日内，按规定 向前期物业服务企业 移交物业服务用房和下 列资 料： （一） 竣工总平面图，单体建筑、结 构、设备 竣工图，配 套设施、地下管网工程 竣工图和分户验收等竣工验收资料； 　　（ 二）设施设备的 安装、使用和维护保养等 技术资料； 　　（三）物业 质量保修文件和物业使用 说明文件； 　　（ 四）业主 名册； （五）专业经营 单位的专业经营设施设备 接收管理手续； 　　（六）物业管理 必需的其他资 料。 　　前期物业服务企业应当在 前期物业服务合同 终止时，将物 业服务用房及有关资 料移交给业主委员会。 　　 第三章　业主大会与业主委员会 第十五条　房屋的所有权人为业主。 8