ICS 03.060 CCS A 11 44 广东省 地方 标准 DB44/T 1889—2024 代替 DB44/T 1889 —2016 无居民海岛使用价格评估技术规范 Technical specification for valuation on the use of uninhabited islands 2024 - 05 - 08发布 2024 - 08 - 08实施 广东省市场监督管理局 发布 DB44/T 1889 —2024 I 目次 前言……………………………………………………………………………………………………………Ⅱ 1 范围…… ……………………………………………………………………………………………………… 1 2 规范性引用文件……………………………………………………………………………………………… 1 3 术语和定义…………………………………………………………………………………………………… 1 4 评估原则……………………………………………………………………………………………………… 1 5 评估程序…… ………………………………………………………………………………………………… 2 6 主要评估方法………………………………………………………………………………………………… 4 7 市场化出让评估……………………………………………………………………………………………… 7 8 评估结果…………………………………………………………………………………………………… 15 附录A（规范性） 无居民海岛使用价格评估报告格式…………………………………………………… 16 附录B（资料性） 实地查勘记录表………………………………… ……………………………………… 21 附录C（资料性） 最低价系数修正法修正因素及修正系数……………………………………………… 22 附录D（资料性） 市场比较法的比较因素及说明表……………………………………………………… 24 附录E（资料性） 基准价格系数修正法的比较因素及说明表…………………………………………… 27 参考文献……………………………………………………………………………………………………… 28 DB44/T 1889 —2024 II 前言 本文件按照 GB/T 1.1 —2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定 起草。 本文件代替 DB44/T 1889 -2016《无居民海岛使用权价值评估技术规范》 ， 与 DB44/T 1889 -2016相比， 除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下： a) 更改了“术语和定义”，增加了“无居民海岛”的定义，删除了“无居民海岛还原利率”的定 义（见3.1，2016版的3）。 b) 更改了“评估原则”，增加了“生态优先原则”，更改“最有效利用原则”为“合理有效利用 原则”（见 4.1、4.2，2016版的3）。 c) 增加了“评估程序”（见 4）。 d) 更改了评估方法，删除 了最低价补偿修正法（见 6，2016版的5.1）；增加了最低价系数修正 法（见6.1）；调整了市场比较法的修正系数、比较实例数量要求和时间限制（见 6.2，2016 版的5.2）；增加了收益还原法基本公式并补充了另外两种情形下的评估公式（见 6.3，2016 版的5.3）；明确了基准价格系数修正法其他修正系数的计算关系（见 6.4，2016版的5.4）； 增加了成本逼近法和剩余法（见 6.5）。 e) 将“不同用途无居民海岛使用权价值评估”所有部分更改为“不同评估目的无居民海岛使用价 格评估”（见 7,2016版的6）。 f) 更改了“无居 民海岛使用价格评估报告格式”（见附录 A，2016版的附录 B） 本文件由广东省自然资源厅提出、归口，并组织实施。 本文件起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。 本文件主要起草人：钟金香、逯玲燕、罗珮珍、曲林静、叶素素、吕逸波、吕晓莹、张群珧、周颖、 赵志强、曾子敏、陈厚。 本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为： —— 2016年首次发布为 DB44/T 1889 -2016。 —— 本次为第一次修订。 DB44/T 1889 —2024 1 无居民海岛使用价格评估技术规范 1 范围 本文件规定了无居民海岛使用价格评估的有关术语和定义、评估原则、评估程序、评估方法、不同 评估目的无居民海岛使用价格评估、评估结果和评估报告格式。 本文件适用于广东省无居民海岛使用价格评估。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。 其中， 注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本 文件。 GB 3838—2002 地表水环境质量标准 GB/T 14848 —2017 地下水质量标准 HY/T 119 全国海岛名称与代码 HY/T 250 无居民海岛开发利用测量规范 HY/T 254 —2018 海滩质量评价与分级 TD/T 1061 —2021 自然资源价格评估通则 3 术语和定义 下列术语和定义适用于 本文件。 无居民海岛 uninhabited island 不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。 无居民海岛使用价格 price of uninhabited island use right 一定年期无居民海岛的使用价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件 下形成的市场关联各方可接受的价格。 无居民海岛使用价格评估 valuation on uninhabited island use right 评估专业人员根据评估目的和待估无居民海岛的状况，按照一定的评估原则和程序，在全面调查和 分析价格影响因素的基础上，选用适宜的评估方法，对待估无居民海岛在估价期日的价格进行估算和判 定的活动。 [来源：HY/T 0326 —2022,3.1] 4 评估原则 生态优先原则 DB44/T 1889 —2024 2 充分考虑无居民海岛资源的特殊性和稀缺性，将自然岸线、植被、珍稀濒危物种、淡水、沙滩等资 源生态条件作为影响无居民海岛使用价格的主要因素。 合理有效利用原则 一定的社会经济条件下， 以待估无居民海岛的合理有效利用为前提， 开展无居民海岛使用价格评估。 通常以海岛开发利用是否符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求等，作为判定无居民海 岛合理有效利用的依据。 替代原则 以位于相邻或者类似地区且功能相同或者相近、条件相似的海岛或者土地使用权的市场交易价格 为参照，评估结果不得明显偏离具有替代性质的海岛或者土地使用权的 正常价格。 预期收益原则 以待估无居民海岛在正常利用条件下客观有效的预期收益为依据。 供需原则 在具备市场环境的情况下，以市场价格为依据并充分考虑无居民海岛市场供需的特殊性和地域性。 贡献原则 无居民海岛的总收益是由无居民海岛及其他投入要素共同作用的结果，评估时应充分考虑各要素 对总收益的实际贡献水平，客观确定评估价格。 5 评估程序 一般程序 评估的一般程序为： a) 明确估价基本事项； b) 拟定估价作业方案； c) 收集估价所需资料； d) 实地查勘； e) 无居民海岛使用价格测算； f) 撰写并提交评估报告； g) 资料归档。 明确估价基本事项 明确评估目的、待估无居民海岛名称和代码、位置、海岛等别、用岛面积、用岛类型、用岛方式、 估价期日、出让年限等内容。 设定待估无居民海岛用岛类型时，宜按照各级海岛保护规划和无居民海岛用岛类型相关规定进行 细化。对于具有两种或两种以上用岛类型的，宜按照可利用无居民海岛保护和利用规划界定各用岛类型 对应的用岛区块范围。 无居民海岛的名称和代码符合 HY/T 119 的规定。 无居民海岛用岛面积的确定符合 HY/T 250 的规定。 DB44/T 1889 —2024 3 估价期日的确定符合 TD/T 1061 —2021中3.5的规定。 拟定估价作业方 案 对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，主要包括以下内容： a) 待估无居民海岛基本情况； b) 拟采用的价格评估技术路线和评估方法； c) 拟收集的资料清单及其收集渠道； d) 拟实地勘测获取数据清单及其调查方案； e) 评估工作拟投入的人力、经费及进度安排。 收集估价所需资料 评估机构和评估人员应收集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。收集资料主要内容包括： a) 待估无居民海岛及所在地区的基本情况，包括无居民海岛位置、离岸距离、海岛面积、岸线情 况、地质地貌、周边海域情况、所在地区的社会经济发展状况、县（市、区）无居民海岛总数 等； b) 待估无居民海岛的自然资源情况， 包括动植物、 沙滩、 淡水、 景观等资源的数量、 分布等情况； c) 待估无居民海岛的生态环境情况，包括气象气候条件、海岛环境质量、周边海域环境质量、自 然环境灾害频次和强度等情况；