ICS 03.080 CCS A 12 4101 郑州市 地方标准 DB4101/T 25.4—2024 物业服务规范 第4部分：写字楼 2024 - 12 - 04发布 2025 - 03 - 04实施 郑州市市场监督管理局 发布 DB4101/T 25.4 —2024 I 目次 前言 ................................................................................. II 1 范围 ................................................................................ 1 2 规范性引用文件 ...................................................................... 1 3 术语和定义 .......................................................................... 1 4 物业服务等级 ........................................................................ 2 5 一级物业服务 ........................................................................ 2 6 二级物业服务 ....................................................................... 11 7 三级物业服务 ....................................................................... 21 8 四级物业服务 ....................................................................... 33 9 五级物业服务 ....................................................................... 47 参考文 献 ....................................................................... 61 DB4101/T 25.4 —2024 II 前言 本文件按照 GB/T 1.1 —2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定 起草。 本文件是DB4101/T 25《物业服务规范》的第 4部分，DB4101/T 25已经发布 了以下部分： —— 第1部分：通则； —— 第2部分：住宅； —— 第3部分：工业（产业）园区 。 请注意本文件的某些内容可能涉及专利。 本文件的发布机构不承担识别专利的责任。 本文件由郑州市住房保障和房地产管理局提出并归口。 本文件起草单位：楷林商务服务集团有限公司、郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市物业管理 协会、北京国基伟业物业管理有限公司、郑州新世纪物业服务有限公司、兴业物联服务集团有限公司、 河南新发展楷林物业管理有限公司等。 本文件主要起草人：李亚丽、陈叶、 吴飞、刘晓洁、李简、赵凯、赵红军、杨智威、苗吉寅、季朝、 陈黎平、尹兴利、柴俊钊、赵鲜玲、李家璋、刘雪峰、张羚童、夏卫刚、王岩、王宁、吕锰、程建颖、 张海、李大康、裘明、陈铁岭。 DB4101/T 25.4 —2024 1 物业服务规范 第4部分：写字楼 1 范围 本文件规定了写字楼物业服务的 内容与等级划分 。 本文件适用于物业服务企业提供的写字楼物业服务，其他管理人可参照执行 。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。 其中， 注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本 文件。 GB/T 29639 生产经营单位生产安全事故应急预案编制导则 GB/T 35273 信息安全技术 个人信息安全规范 GB 50210 住宅建筑装饰装修工程质量验收规定 GB 50222 建筑内部装修设计防火规范 GB 50303 建筑电气工程施工质量验收规 范 GB 50327 住宅装饰装修工程施工规范 GB 50617 建筑电气照明装置施工与验收规范 TSG 08—2017 特种设备使用管理规则 TSG T5002- 2017 电 梯维护保养规则 DB41/T 2107 有限空间作业安全技术规范 DB4101/T 25.1 —2021 物业服务规范 第1部分：通则 DB4101/T 25.2 —2021 物业服务规范 第2部分：住宅 DB4101/T 27—2022 特种设备使用单位安全管理制度编制规范 3 术语和定义 DB4101/T 25.1 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。 写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 有限空间 封闭或部分封闭，与外界相对隔离，出入口较为 狭窄，作业人员不能长时间在内工作，自然通风不 良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。 注： 写字楼有限空间包括： 密闭设施设备， 如消防水箱、生活水箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等； 地下有限空 间，如地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、地坑、废井、地窖、污水池( 井)、化粪池、下水道等； 地上有限空间，如储藏室、垃圾站等。 DB4101/T 25.4 —2024 2 物业服务专业供应商 受物业服务企业委托， 在物业服务区域内提供第三方 服务的专业服务 机构。（以下简称 “供应商” ） 4 物业服务等级 根据写字楼服务特色及客户需求 ，将写字楼物业服务内容 细分为基础物业服务和针对 B端、C端客户 的特约服务。按照从低到高划分为五个等级，一级为最低等级，五级为最高等级。 5 一级物业服务 基本要求 5.1.1 物业服务企业 应符合DB4101/T 25.1—2021 中4.1的规定。 5.1.2 物业服务合同 5.1.2.1 物业服务企业应与业主签订 (前期)物业服务合同并备案。 5.1.2.2 （前期）物业服务合同内容齐全无缺项，内容包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和 收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。合同的内容无侵害 业主合法权益的内容。 5.1.2.3 物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。 5.1.2.4 可与业主或物业使用人就物业服务合同之外的其他服务事项签订书面合同/ 协议。 5.1.3 从业人员 5.1.3.1 宜取得物业管理相应技能等级证书，专业岗位操作人员按规定 应持有专业岗位证书 。 5.1.3.2 熟悉物业管理相关的法律法规和政策， 熟悉物业的基本情况， 接受相关专业技能的继续教育。 5.1.3.3 微笑服务，服务态度热情。 5.1.4 供应商管理 5.1.4.1 建立供应商台账。 5.1.4.2 应与供应商签订合同，合同内容应符合（前期）物业服务合同约定。 5.1.5 承接查验 应开展承接查验工作，具体要求见《 河南省物业承接查验办法 》。 5.1.6 专项维修资金管理 5.1.6.1 按有关规定使用专项维修资金，并及时向业主公布使用情况。 5.1.6.2 建立专项维修资金台账，保存相关资料。 5.1.6.3 共用部分、共用设施设备出现紧急情况时，应立即上报行政主管部门并组织应急维修，配合 物业管理行政主管部门或业主委员会、物业管理委员会做好专项维修资金使用公示工作。 5.1.7 档案管理 DB4101/T 25.4 —2024 3 5.1.7.1 应符合DB4101/T 25.1 —2021中4.4.2的规定。 5.1.7.2 应做好档案登记 、归档工作。 5.1.7.3 电子档案应定期备份，安全存储。 5.1.7.4 档案室应配置必要防火、除湿、防鼠设施，并保持设施完好、有效。 5.1.8 智能化服务 宜使用智能化管理系统，包括但不限于: —— 停车场管理系统 ； —— 门禁管理系统； —— 承接查验系统； —— 能源管理系统； —— 客户/会务服务系统 ； —— 自动化办公系统； —— 人力资源管理系统； —— 财务管理系统； —— 资产管理系统。 客户服务 5.2.1 信息公示 5.2.1.1 应在物业服务区域内显著位置公示并及时更新下列信息： a) 物业服务企业营业执照，物业服务事项和质量要求，收费项目、标准和方式等； b) 物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话； c) 物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况； d) 利用物业共有部分、共用设施设备经营以及收益情况等； e) 专项维修资金使用情况；